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国税总局税务司司长:不动产评估须由政府来做
 

“中介机构做不动产评估是不合适的。”5月30日,国税总局地方税务司司长赵兴玉接受本报记者采访时说。

   开征不动产税势在必行已成共识,问题是应该由哪个机构来评估不动产的价值?

   目前,我国房地产评估分散在政府主管部门、投资信托公司、学术研究机构、会计师事务所、审计师事务所,甚至学术团体办的咨询服务机构。赵兴玉肯定“此工作必须由政府来做”,因为不动产评估是一种政府行为,如果交给商业评估机构来做,很难避避免私下交易。

   评估机构隶属政府部门

  “从各国经验来看,不动产税不应由商业性的评估机构来承担。”不动产改革研究课题组成员、国务院发展研究中心对外经济研究部副部长隆国强也表达了相同观点。

  隆国强解释说,商业评估所用的方法为个体评估,如果对整个城市所有不动产进行评估,费用过高,耗时过长。同时,商业评估机构个体规模较小,单个机构难以承担一个城市所有的评估任务。如果由多个机构同时承担,其使用方法及标准上的差异,可能导致评估结果不一致。

  “应由一个隶属于政府机关的专门评估机构来承担,采取批量评估的方法。” 隆国强称,该机构应该是政府部门的事业单位,其经费由财政全额拨付。

   不过,目前我国有多个主管部门都涉及不动产领域的评估。比如,建设部的评估机构以房地产评估为主,国土资源部的以土地评估为主,国资委的以资产评估为主。这三个不同属性的评估机构,对评估技术、标准、数据库的选择皆不同。

   不动产税的评估机构,应该如何建立,建立在现有的哪个机构当中?

  国研专家认为,根据中国国情现实,主要有两方面的考虑:一是在国土资源和房地产管理机构内设置专门负责房地产的评估机构;二是在地方税务机关中成立专门的房地产评估机构。

  第一种选择意味着,房地产的评估机构与房地产税的征收机构,分属于两个政府机构的内设事业单位。由国土资源和房屋管理部门设置的评估机构,负责房地产的信息收集、档案管理、对房地产的市场价值进行评估,再及时将评估结果传送给税务机关。

  而第二种选择的实质就是由地方税务局下设不动产的评估机构和征管机构。

  两种选择

  事实上,国税总局已经在此方面先行一步。

  “税务部门掌握纳税人的基本信息,利用这种优势,我们从模拟评税来看,工作效率不错,应该符合国家税收征管的国情。”赵兴玉称,从2003年开始,国税总局和财政部选择了发达和不发达地区,如北京、重庆、深圳等地,联合开展不动产税评税模拟试点(也称“空转”),为将来在税务部门评估不动产税,积累了技术和人才优势。他们根据不同地区房地产市场发展状况和房地产价值构成的要素,制定了不同的评估方法的技术标准。

  “经过房地产评估专家评定,以及征求房地产管理部门的意见,证明了这些方法的应用基本符合房地产评估原理,以及我国目前房地产现状,因此具有可行性。”赵兴玉称。

  这套方法包括:开发了适合不同地区的房地产批量评税的计算机系统;房地产信息采集审核和录入体系,进行了批量评税和税收负担的测算等。

  “最关键的是在税务部门培养了相关人才。” 赵兴玉称,如果不动产税全面开征的话,这是一个评税基础和重要力量。

  对此,国研中心课题组却有不同观点。

  “经过在青岛的调研,我们更倾向于将评估机构建立在房屋国土部门。”隆国强说。国研中心专家倪红日解释说,物业税评估所需的土地、房屋登记资料均在房屋国土部门,将评估机构设立在该部门,可以充分利用现有资料,有利于降低评估成本。另外,不动产评估是一项专业性很强的工作,房屋国土管理部门在这一领域的技术基础强于其他部门。

   “面临很多衔接问题。”赵兴玉认为课题组的观点会面临一个难题——税收行政复议或申诉问题。如果纳税人有异议,不会直接找评估机构,因为评估机构在后台。税务机关不能直接解决问题,只好把案件送回房地产部门,等房地产部门复议之后,再通过税务机关处理。“税务部门扮演‘二传手’,可能会降低效率,造成纳税人不满。”

  中介机构无所为?

  “两种模式都可以选择,但关键是相关部门之间的协调统一。”北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春认为,可以考虑建设部、国土部、税务局三家联合起来成立不动产评估机构。

   同时,冯长春也提醒,商业中介评估机构不能完全不在考虑之列。

  “政府审核有一定的技术力量、信誉纪录良好的中介评估机构,采取委托评估的办法,可以缩小成本,提高效率。”冯认为,中介评估机构优势在于技术专业人才丰富和有效竞争。

  这种建议的背景是,实际上现在建设部门和国土部门的评估机构已经脱钩改制,成为独立核算的经营性中介公司。如国土资源部“地价动态监测”和建设部“房地产动态监测与预警”,都是利用中介评估机构完成的。

  中介商业评估机构始终是以利益为目的,会否产生不公正的做法?

  对于此忧虑,冯长春认为,商业中介机构虽以营利为目的,但要承担社会法律责任。同时,由于不动产评估的特点是批量评估,即成片成区,而不是为了抵押贷款进行的一对一的评估模式。因此中介机构暗箱操作的可能性很小。

  有关人士分析,“不动产评估机构和评估体系如何建立,需要进一步研究探讨,但最关键的是要真正成为不以盈利为目的公正、公平的机构。这样老百姓才信得过,减少征税的阻力。”

 
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